Fővárosi telekmustra

2008-03-13 23:59

A fővárosi telekpiacon is érezhető a forgalom lassulása. Az üres területek kínálatának szűkülésével az árak ugyan évről évre feljebb araszolnak, de a drágulás aránya már inkább az építkezőket, semmint a befektetőket hozza lázba.

Budapest telekpiacán a március beköszöntével sincs túl nagy forgalom, igaz, a kínálat is egyre szűkösebb. Az árakat nézve továbbra is a budai oldal vezet, bár itt is inkább a beépíthetőségi, semmint a befektetési szempont az elsődleges. A Duna jobb partján fekvő kerületek közül a XXII. vezet az eladásra kínált házhelyek számában, és a négyzetméterárak is itt a legalacsonyabbak - mondta lapunknak Kala Imre, a Kala és Társa Ingatlanhasznosító Kft. ügyvezetője.

Az átlagos házhelyméret 1000 négyzetméter, a közművesítettség foka pedig kijjebb haladva egyre csökkenő. A favorit kerületek között van továbbra is a XI., amelynek legfelkapottabb részein (Törökbálinti út, Sas-hegy) 1000-1400 négyzetméteres telkeket kínálnak, ám ezek száma az élénk magán- és befektetői kereslet miatt egyre csökken. A szintén legkeresettebb II. kerület rózsadombi és pasaréti térségében többnyire csak bontandó házas telkeket árusítanak, míg a II/A részen számos, olcsóbb beépíthető terület vár gazdára.

A XII. kerület Orbán-hegy fölötti részén, ahol luxus családi házak épülnek, főleg a 2000 négyzetméternél nagyobb, kedvezőtlen adottságú, hosszú, keskeny telkek uralják a kínálatot. A III. kerületben a frekventált területeken, a Remete-, Testvér- és Csúcs-hegyen és a Római környékén, illetve Csillaghegyen is megfelelő a kínálat.

A pesti oldal telekárai - helytől, mérettől, a közművesítés fokától és a beépíthetőség arányától függően - szintén igen széles skálán, 5 millió és 2 milliárd forint között mozognak. Az említett telekadottsági szempontok - Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője szerint - is igen fontosak, hiszen vannak olyan házhelyek a kínálatban, amelyek esetében a legközelebbi közmű-csatlakozási lehetőség közel 1 kilométerre érhető el, és olyan eladásra kínált parcellák is akadnak, amelyeken telekváltoztatási vagy építési tilalom korlátozza az építkezést. Ezek nagyban rontják a forgalomképességet, az eladási árat is jelentősen csökkentik.

A Duna bal partján - a szakember tapasztalata szerint - egyébként elsősorban a külső kerületekben bő a telekkínálat, bár némelykor a befektetők körében igen népszerű XIII. kerületben is eladósorba kerül egy-egy előnyös fekvésű terület. Nagyobb számú beépíthető telek található még a IX. és X. kerületekben, valamint a VIII. kerület egyes részein, ám ezek is többnyire társasházépítésre alkalmasak. Ahogy haladunk a Belváros felé, az árak nagyon látványosan emelkednek.

Például amíg a XVI. kerületben egy több mint 5000 négyzetméteres ipari terület már 50 millióért megszerezhető, addig az Erzsébet királyné útja környékén egy 1000 négyzetméteres beépíthető terület ára már 120 millió forint körül van.

Hasonló árat kell fizetni egy 1200 négyzetméteres, külsőbb XIII. kerületi telekért is, de a VIII. kerületben, egy 65 százalékban beépíthető, 5000 négyzetméteres, szintén társasház építésére alkalmas terület ára már megközelíti a 250 millió forintot. Még beljebb haladva a központ felé - például a hamvába dőlt kormányzati negyed közelében - pedig már 360 millió forintot kell letenni egy 1000 négyzetméteres telekért.

A tőkeerősebb befektetők szintén az ex-kormányzati negyed közelében találnak közel 7000 négyzetméteres területet is, 2,4 milliárd forintért. A külsőbb kerületekben egyébként nemcsak széles kínálatban válogathatnak a családi házat építeni szándékozó vevőjelöltek, de a budainál jóval olcsóbban megúszhatják a telekvásárlást. Az erdő melletti ingatlanoktól kezdve a frekventáltabb részekig megfelelő a kínálat a 30-40 százalékban beépíthető ingatlanokból.

A telekárak egy éven belül Budapesten, Pest megyében és Kelet-Magyarországon várhatóan 4, Nyugat-Magyarországon 2 százalékkal emelkednek. A telekvásárlás főbb szempontjai Az adásvételi szerződés megkötése előtt a vevőnek érdemes számos szempontot mérlegelnie. Ilyen például a parcella mérete, fekvése, megközelíthetősége, tájolása, beépíthetősége, nem utolsósorban övezeti besorolása. A méret például nemcsak az ár, hanem a beépíthetőség szempontjából is fontos.

Vannak ugyan olyan telkek, amelyek akár 100 százalékban beépíthetők, de számos esetben a helyi szabályzat maximum 30 százalékos beépítést engedélyez (lakóövezet esetében ez az általános). Márpedig egy kisebb méretű házhelyen nagyobb alapterületű családi ház csak tetőtér-kialakítással valósítható meg.

A másik fő kérdés a tájolás, ami ha déli-keleti irányú, jónak mondható, hiszen nemcsak a széltől védett, de télen is elegendő napfény éri majd a felépítendő családi otthont. Érdemes utánanézni az övezeti besorolásnak, a szintterületi mutatónak, valamint az esetleges magassági korlátozásoknak.

Vagyis annak, hogy az adott telekingatlanra mit engedélyez felépíteni a helyi önkormányzat, illetve milyen tervei vannak a környék rendezésével. Amennyiben hegyoldali a beépítendő terület, arra is ügyelni kell, hogy ne legyen túl meredek dőlésű. De az is fontos, hogy a telek jól megközelíthető, csendes helyen legyen. Vagyis a közelben ne működjön valamilyen zajos, esetleg egészségre ártalmas ipari vállalkozás vagy sok járművet vonzó bevásárlólétesítmény.

Szerző: Szepesi Anita
Forrás: Napi Online