Gazdaságfüggő fellendülés - Nincs esély a javulásra

2007-12-20 23:58

A tavalyihoz hasonló évet zárnak az idén a lakásfejlesztő cégek, legalábbis a megkérdezettek többsége ezt nyilatkozta. A jövő évtől sem várnak keresletélénkülést, ehhez a gazdaságnak kellene pozitív irányba váltani. Erre azonban jelenleg nem látnak esélyt.

Év vége közeledtével sorra látnak napvilágot a lakáspiaci elemzések, amelyek a rövidesen magunk mögött hagyott esztendő piaci mozgásait, eredményeit, illetve a lakásfejlesztők, -forgalmazók jövő évi várakozásait összegzik. Ezen anyagokat olvasva kitűnik: bár a lakáspiac (használt és új egyaránt) az idén is túlkínálatos, országosan körülbelül 5-10 százalékkal esett vissza a fizetőképes kereslet. A KSH adatai szerint - amelyek ugyan még csak szeptember végéig jelzik az idei építéseket - összességében az év első kilenc hónapjában használatba vett új lakóingatlanok száma 10 százalékkal, az új lakásépítési engedélyeké pedig 5 százalékkal haladta meg 2006 hasonló időszakáét. Ez számszerűsítve azt jelenti: 20,5 ezer befejezett lakás kapott eddig használatbavételi, további 33 ezer pedig építési engedélyt. Az újlakás-növekedés elsődleges forrása változatlanul a vállalkozói szféra, amelynek tagjai az idei második és harmadik negyedévben másfélszer több új lakást hoztak tető alá, mint tavaly ilyenkor.
Az új otthonok számának növelésében továbbra is a főváros vezet: itt az említett kilenc hónapban 30 százalékkal több új lakás készült el, mint 2006-ban, s ezen belül 42 százalékkal emelkedett a vállalkozók égisze alatt felhúzott, értékesítésre szánt lakóingatlanok aránya. A főváros után a közép-magyarországi régióban nőtt leginkább az építési kedv (az idei új lakások 47 százaléka itt kapott használatbavételi engedélyt, s a kiadott új lakásépítési engedélyek 49 százaléka is ide koncentrálódik), de alig maradnak le mögötte a Közép- és a Nyugat-Dunántúl megyéi, ezzel szemben a dél-alföldi területeken jócskán visszaesett az idén kiadott új engedélyek száma.

Az új építésű lakások száma mellett - az Otthon Centrum adatai szerint - a négyzetméterárak is nőttek, például a fővárosban öt-hét százalékkal - ami nem tart lépést a 8-9 százalék körüli beruházói költségnövekménnyel -, ugyanakkor a vidéki nagyvárosok árszintje továbbra is 10-15 százalékkal marad el a budapesti tömegpiac alsó kategóriájától. Természetesen vannak olyan projektek is, főleg a fővárosban, ahol az idén 10-15 százalékkal drágultak a piacra került lakások tavalyhoz képest. Mindez azt jelenti, hogy jól járnak azok a befektetési célú vásárlók, akik jól választják meg a lakásprojektet. Az új lakások árváltozása ugyanis nagyrészt azon múlik, hogy milyen stádiumban tart a beruházás. Általánosságban elmondható: egy-egy beruházás során végig emelkedik a lakások fajlagos ára. Ugyanakkor - bár nagyon keresettek az azonnal beköltözhető lakások -, mivel a projekt végére a kevésbé népszerű vagy rosszul megtervezett lakástípusok maradnak meg, a beruházó gyakran csak árengedménnyel vagy fizetési könnyítéssel tudja ezeket értékesíteni - mutat rá az Otthon Centrum (OC) piacelemzése.

Felmerül a kérdés, hogyan értékelik az idei évet és mit várnak 2008-tól maguk a lakásberuházók. Erről kérdeztük mások mellett Pfandler Katalint, az Interestate Zrt. ügyvezető igazgatóját. Az üzletasszony lapunknak elmondta: Budapesten a forgalom az idén a korábbi két-három évhez hasonlóan alakult, a használt lakások piacának rossz mobilitási helyzete változatlanul rontja az új lakások eladhatóságát. A fizetőképes kereslet "áttevődik" a fiatalabb korosztályra, ami szerinte a fiatalabbak magasabb kockázattűrő képességével magyarázható. Azt tapasztalják: az idősebb vásárlókra a bizonytalanabb gazdasági környezet miatt egyre inkább a kivárás jellemző. Vidéken ennél elkeserítőbbnek ítéli a helyzetet: a korábbi, amúgy is szerény kereslet tovább szűkült, és már 10-12 millió forintra esett a lakásárak lélektani határa, amelyen belül potencionális vevőre lehet számítani. Ezért a cég idei fejlesztéseiben is csökkentett lakásszámot tervezett, ami egyharmada a 2003-as szintnek. A társaság egyébként ebben az évben a fővárosi Homoktövis lakókertben 124 lakást adott át és újabb 124 építését indította el, Sopronban pedig egy 39 lakásos társasházat hozott tető alá, 2008-ban pedig további 30 lakás építését tervezi.

Ami a keresletet illeti, vevőik körében az idén is a nappali plusz hálós és a nappali plusz kéthálós lakások voltak a legkeresettebbek. Fontos szemponttá vált a vevők számára az igényes belső kialakítás, az egyedi fűtés, a földszinti lakásokhoz rendelt kizárólagos használatú kertek, továbbá az épületek felső szintjén található nagy teraszok. Persze továbbra is sokat nyom a latban a lakások földrajzi elhelyezkedése, a terület infrastrukturális fejlettsége, a jó közlekedés, iskola, óvoda megléte és közelsége. Az új lakások piacán jelenleg megjelenő kereslet tehát - fogalmazott a szakember - nem nevezhető tömegigénynek, mivel évek óta az említetteken túl a nem luxusingatlanok terén is elvárás a minőségi anyagok használata, valamint a szakszerű kivitelezés. A jövő évi adójogszabály-változásokkal kapcsolatban kifejtette: az szja-törvénynek a lakásszerzésre vonatkozó módosítása további negatív hatást fog kifejteni a Magyarországon amúgy is szerény mértékű mobilitásra.

Hasonlóan vélekedik a lakáspiacról Korda Péter, az OTP Ingatlan Zrt. ügyvezető igazgatója, aki szerint a mobilitás hiánya és a fizetőképes kereslet - néhány vidéki városban drasztikus - visszaesése továbbra is megfontolt fejlesztésre készteti a beruházókat. Cége az idén sem épít 300-400-nál több lakást, de a beruházói költségek növekedése, valamint az említett keresletcsökkenés miatt már jóval körültekintőbben, például a költségcsökkentés érdekében saját generál-kivitelezésben fognak bele új fejlesztésekbe. Mint mondja, Budapesten nincsenek értékesítési gondjaik, hiszen a jó helyen (I. kerület, Bel- és Újbuda) épülő, jó minőségű lakások továbbra is eladhatók. Vidéken azonban teljesen vegyes a helyzet, vannak területek, például Miskolc, ahol nagy a túlkínálat, és a Nyugat-Dunántúl egyes részein (gyógyvizes városok) visszaeső kereslet miatt is nehezen halad az értékesítés. Ugyanakkor közvetlenül a Balaton környékén újra megmozdult a piac, és néhány vidéki nagyvárosban (Kecskemét, Győr, Nyíregyháza) is, ahol újabb projekteket indítanak, van igény az új lakásokra.

Varjasné Székely Éva, a főként a IX. kerületben évek óta beruházó Quadrat Kft. ügyvezetője, egyúttal a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége elnöke kifejtette: a 2004-es kormányzati döntések - például a telekáfa bevezetése, a 400 ezer forint áfa-visszaigénylési lehetőség megszüntetése, a 15 millió forint értékhatártól kötelező illetékfizetés a korábbi 30 millió helyett stb. - gyakorlatilag 2006 végétől fejtik ki negatív hatásukat a piacra. Ezen módosítások figyelembevétele mellett 25-30 százalékkal több terhet kell viselni a vevőnek új lakás vásárlásakor, így természetes, hogy jelentősen csökkent a hazai fizetőképes kereslet. Jelenleg - éppen a megnövekedett költségek miatt - inkább a kisebb (1,5 szobás) lakások a keresettebbek, ám a minőséget egyre inkább megkövetelik a vásárlók. Ami a jövő évi várakozást illeti, az elnök asszony úgy látja, hogy a vállalkozók - köztük a lakásfejlesztők - szeretnék, ha a gazdaság elindulna végre pozitív irányba, de erre semmi esélyt nem látnak. Szerintük a fizetőképes kereslet további drasztikus csökkenése várható a munkahelyek megszűnéséből adódóan, és az ingatlanadó is negatívan hat majd a piacra.

Az idén a tavalyihoz hasonló, kiegyensúlyozott évet zár az Autoker Holding Zrt., legalábbis ezt nyilatkozta lapunknak Aradi Ferenc, a társaság lakóingatlan-fejlesztési vezérigazgatója. A cégvezető tapasztalata szerint változatlanul van vevői érdeklődés a prémium lakások iránt, a méretet illetően pedig a 60-70-80 négyzetméteres lakások találtak leggyorsabban vevőre. Példaként említi a Marina Part IV. ütemét, amelynek nagyméretű, Duna-fronti lakásait nagyon gyorsan sikerült értékesíteni. Az idén a Marina Parton egyébként 400, a Szinyei Merse utcában 120, a Gozsdu-udvarban pedig 100 lakást adtak át, és jövőre hasonló ütemben folytatják fejlesztéseiket. A vevőkörük sem változott: továbbra is a felső középosztályból kerülnek ki. Árat a cég is emelt az idén, beruházásonként és kerületenként változó arányban, 6-10 százalék között, és különféle akciókkal is próbálták a vevőket megnyerni. Például aki garázst és tárolót most év végén vásárol egy összegben, az a vételárból 10 százalék kedvezményt vagy részletfizetési lehetőséget kap.

Forrás: Napi Online