Rekordok dőlnek a következő években

2008-03-30 23:59

Tavaly 20 új épületben közel 200 ezer négyzetméterrel gyarapodott a fővárosi A kategóriás irodakínálat, az idei átadási tervek csaknem 30 új épületről és mintegy 350 ezer négyzetméterről szólnak.

Minden jel szerint folytatódik az avatási boom, miközben egyre inkább természetessé válik, hogy az átadáskor még csaknem üres az épület. Ritka, bár azért előfordul - mint például a Millenáris Irodaház esetében -, hogy a birtokba vétellel együtt kitehetik a megtelt táblát, a trend azonban inkább az, hogy az épület elkészültét követő másfél-két éven belül fogynak el az irodák. Az első érdeklődők rendszerint csak az átadást megelőző három-hat hónapos időszakban jelentkeznek, a szerződéseket pedig csak utána kezdik aláírogatni. Néhány egyedi esettől eltekintve a budapesti piacra soha nem volt jellemző az a fajta előbérleti konstrukció, amelyben még az építés előtt elkötelezik magukat a leendő bérlők, és még mindig ritkaságszámba megy a kivitelezés alatti szerződéskötés is - mondja Horváth Franciska, a DTZ iroda ügynökségi vezetője.
A robbanásszerű spekulatív fejlesztési boom átmenetileg okozhatja a kihasználatlan területek növekedését, azonban a kereslet is jelentős: új igényként jelentkeznek a több ezer négyzetmétert elfoglaló shared-service centerek és call centerek, de a maguk természetes ritmusában bővülő cégek kereslete is hozzájárul a kínálat nagy részének felszívásához. Példaként említi az ingatlanszakember a SmithKline Beecham növekedését. A cég a kilencvenes évek elején mindössze 120 négyzetméteren kezdte budapesti működését, ma már a Glaxóval egyesülve a GSK egy toronnyi területet bérel a MOM Parkban. Mindazonáltal a tranzakciók jellemző mérete 300 négyzetméter körül alakul.

Egyelőre nem fenyegeti veszély a Váci úti irodafolyosó első helyét a népszerűségi rangsorban, a belvároshoz való közelsége, a metró és a további potenciális fejlesztési lehetőségek mellett elévülhetetlen érdeme ennek a területnek, hogy Budáról is könnyen és gyorsan elérhető. A cégvezetők többsége pedig még mindig ebből az irányból érkezik, és szeret gyorsan beérni az irodájába - hangsúlyozza a szakértő. A térség presztízsét tovább emelik majd az Árpád híd pesti lábánál küszöbönálló fejlesztések, az északi városközpont és a Raiffeisen tervezett toronyegyüttese.

Ugyanakkor az új fejlesztésekkel tagadhatatlanul új súlyponti területek alakulnak ki a fejlesztők tevékenysége nyomán. Feltörekvő térség a dél-pesti régió, ezen belül a Népliget környéke, valamint a repülőtéri folyosó, melynek külső végén a már beindított The Quadrum irodapark mellett további nagyszabású terveket szőnek a beruházók, a Corvin sétányhoz kapcsolódó irodafejlesztés pedig a belvárost csatolja újra a város vérkeringésébe. Dél-Budán a 4-es metró leendő végállomása a mágnes, a dél-pesti régió metró nélkül is gigantikus tervek színtere.

Egyre több a multifunkcionális, jellemzően lakó- és kereskedelmi ingatlanok fejlesztésével együtt megvalósuló irodaépítés. Az említettek közül a Corvin sétány és a dél-pesti Duna City tartozik ebbe a csoportba, de a Sasad Liget és a Sasad Resort projekteket is kiegészítették irodaépületekkel, miként az agglomerációban épülő parkokat, a Tóparkot és a Solarist is. A két éven belül 500-600 ezer négyzetméter irodapotenciál felszívását a kereslet növekedéséből származó remény táplálja, a tavalyi 325 ezer négyzetméteres tranzakciós rekord 60 százaléka ugyanis új szerződésből származott.

A beruházók mindent meg is tesznek a bérlői igények egyre magasabb szintű kiszolgálása érdekében, folyamatosan bővítik a házon belül elérhető szolgáltatások körét - étterem, kávézó, posta, orvos, wellness-fitnesz központ, tisztító, stb. -, emellett gyakran bevállalják az irodák kialakításának vagy a költözködésnek a költségeit, és a bérletidíj-mentes időszak is bevált eszköz. A bérleti díj átlagos szintjének megállapítása éppen ezért rendkívül nehéz - véli Horváth Franciska, az átlagos ajánlati szint havi 13-15 euró között mozog négyzetméterenként, a valóságos összeg pedig mindig egyedi megállapodásokkal alakul ki.

Építőipari nívódíjat kapott az Arcadom Zrt. által épített Millennium Tower irodaház. A millenniumi városrészben épülő irodaegyüttes első, 17 800 négyzetméteres tornya az országban egyedüliként kapott irodaház kategóriában elismerést az Építőipari Mesterdíj Alapítványtól. Milyen az ideális épület? Fejlesztők és bérlők címmel készített kutatásában a Cushman & Wakefield megkérte a bérlőket, hogy rangsorolják az irodaházakkal szembeni elvárásaikat. A rangsor a következők szerint alakult: 1. természetes fény 2. HSE-standardok (egészség és biztonság) 3. légkondicionálás (4 csöves) 4. parkoló megléte 5. energiahatékonyság A környezettudatosság csak a 14. helyen szerepelt a prioritási listán. Mindazonáltal az épületek energetikájára vonatkozó EU-irányelv 2009-es hatályba lépése várhatóan az energiagazdálkodás tudatosságára irányítja a figyelmet, és valószínű, hogy a jövőben vonzóbbak lesznek az energiagazdálkodás szempontjából költséghatékony épületek, amelyek piaci értéke is emelkedik majd. A „zöld” épületek fontosságát jelzi, hogy a bérlők csaknem fele úgy nyilatkozott, hogy hajlandó magasabb bérleti díjat fizetni az ilyen irodákért.

Szerző: (NAPI)
Forrás: Napi Online