Rendkívül koncentrált az ingatlanalapok piaca

2008-03-30 23:59

A korábbi évek látványos, sőt időnként robbanásszerű bővülése után 2006 végétől (a kamatadó bevezetése előtti hajrától) csendesebb időszak következett a hazai ingatlanalapok piacán. Az utóbbi hónapokban az alapok össztőkéje szerény, átlagosan havi 1 százaléknál is kisebb növekedést mutatott, ami arra utal, hogy a keletkező hozamokon kívül csak minimális pénzbeáramlás növelte a rendelkezésre álló tőkét. Ez az ütem elmarad az összes hazai befektetési alap inkább jellemzően havi 1-2 százalékos bővülési ütemétől.

Az alapok alapjai nélkül 500 milliárd forinthoz közelítő összértékű piac a szereplők tekintetében is kiegyensúlyozott, ugyanaz a pár nagy banki alapkezelő áll most is az élen, mint egy vagy két éve, legfeljebb kicsit más sorrendben.

Ugyanakkor igen koncentrált is, hiszen a legnagyobb három termék a tulajdonképpeni ingatlanalapokban kezelt vagyon csaknem 79 százalékát tartalmazza. Ennek ellenére az utóbbi egy évben két új szereplő is megjelent a piacon (a Macrogamma és a FirstFund), elsősorban intézmények, esetleg privátbanki, tehát vagyonosabb magánügyfelek számára kínálva befektetési alternatívát. Ma már szinte mindegyik jelentősebb bankcsoport kínál ingatlanalapot vagy más ingatlanalapokba fektető alapot (talán a K&H kivételével, amelynek azonban van egy amerikai ingatlancégek részvényeibe fektető terméke).

Ami az alapok hozamát illeti, az utóbbi egy-két évben arra is a stabil jelző illik leginkább. A nagyobb alapok általában évi 7-8 százalék közötti teljesítményt értek el az utóbbi egy évben, ami a jelenlegi kamatszínvonal mellett már nem nevezhető túlzottan vonzónak. Március 18-án például 8,65 százalék volt az egyéves állampapír-piaci referenciahozam, lakossági állampapírt pedig 7,75 százalékos hozammal lehetett kapni. (A Futureal 1. elképesztően magas hozama nem tévedés, valószínűleg annak köszönhető, hogy a kamatadó bevezetéséig az alapok nyeresége gyakorlatilag adómentes volt.)

Az állampapírhozam persze a jövőre vonatkozik, az alapok hozama a múltra, de ez utóbbi meglehetősen stabil. Az ingatlanalapok versenyképessége nyilván javulni fog, ha a kamatszint ismét mérséklődik.

Az alapoknak a korábbi években évi 12-14 százalékot is elérő hozamai végső soron amiatt csökkentek, mert a hazai ingatlanpiacon elérhető bérletidíj-hozamok jelentősen mérséklődtek az utóbbi években, hiszen fő bevételi forrásuk ez. A számukra megfelelő ingatlanok kínálata is szűkös, erre enged következtetni, hogy a kamatadóhajrában érkezett tízmilliárdok jelentős részét a mai napig sem tudták elkölteni, ingatlanarányuk a nagyobb alapok esetében még mindig csak 35-55 százalék közötti. Az alapok rendszeresen közzéteszik portfóliójuk összetételét az interneten, havi, éves, féléves jelentések formájában. Ezekből kitűnik, hogy előszeretettel vásárolnak irodákat - közöttük jelentős súllyal banki célú ingatlanokat, bankfiókokat -, kereskedelmi ingatlanokat - kisebb plázák és nagy áruházláncok egységeit - és megtalálhatók bennük kisebb mennyiségben ipari, logisztikai objektumok is.

Szerző: Eidenpenz József
Forrás: Napi Online